Servitude de passage

Sujet initié par Amandine38, il y a 5 heures - 97 vues

Bonjour,

Sur le principe, la servitude de passage que vous décrivez est une servitude conventionnelle, réelle et perpétuelle : son tracé, sa largeur et ses modalités d'entretien sont fixés par l'acte qui l'a créée, et ne peuvent être modifiés qu'avec l'accord conjoint des propriétaires du fonds servant et des fonds dominants, ou par décision de justice dans des cas très particuliers. En d'autres termes, le simple fait qu'un nouveau terrain en amont soit construit ne permet pas d'imposer unilatéralement aux fonds dominants existants (vous et vos voisins) de financer un élargissement de la servitude déjà constituée. En principe, si l'élargissement est nécessaire uniquement pour desservir de nouvelles constructions, la logique juridique est que ce surcoût pèse sur le propriétaire du nouveau terrain ou sur le ou les nouveaux acquéreurs, et non sur les titulaires d'un droit de passage déjà suffisant pour leurs besoins.

La clause de votre acte sur les « frais d'entretien supportés au prorata des habitations desservies » vise l'entretien courant du chemin existant (réfection, gravillons, nids-de-poule, etc.), pas la création d'ouvrages supplémentaires pour permettre la desserte de nouvelles parcelles. Les travaux d'« amélioration » ou d'« adaptation » rendus nécessaires par un projet nouveau relèvent normalement de celui qui en profite. Il faudrait toutefois relire très précisément l'acte de servitude et les plans pour vérifier qu'il n'y a pas une rédaction particulière qui ferait peser une partie de ces travaux sur l'ensemble des fonds dominants.

S'agissant du PLU, il fixe des exigences de largeur de voie en fonction du nombre de logements desservis. Tant que le chemin actuel dessert seulement vos deux maisons, la largeur de 3 mètres est cohérente avec une desserte de 1 à 2 logements. Si le nouveau projet suppose que la même voie privée devienne l'unique accès à 3 ou 4 maisons, il appartiendra au pétitionnaire (le propriétaire du terrain en vente) de démontrer dans son dossier de permis que la desserte respecte le PLU, soit en élargissant la voie, soit en créant un autre accès. Ce n'est pas à vous de « rendre la voie conforme » pour permettre son projet : c'est à lui d'obtenir les droits nécessaires (accord des propriétaires pour élargir la servitude, achat de bande de terrain, autre accès, etc.).

En pratique, vous ne pouvez pas vous opposer frontalement au permis de construire au seul motif que vous refusez d'élargir la servitude, mais vous pouvez faire valoir, dans une éventuelle observation ou un recours, que la desserte telle que décrite dans le dossier n'est pas conforme au PLU si elle repose sur une voie de 3 m pour plus de deux logements et qu'aucun accord d'élargissement n'est produit. Le maire restera toutefois souverain dans l'instruction du permis et, en cas de permis accordé, seul un recours contentieux (dans un délai de deux mois) permettrait de faire trancher ces questions par le juge administratif, sur la base du PLU et du dossier de permis.

Compte tenu des enjeux (valeur de votre bien, tranquillité future, répartition des coûts), il serait prudent de faire relire votre acte de servitude et le PLU par un avocat ou un notaire, avec les plans, pour sécuriser votre position avant toute discussion avec le vendeur du terrain ou la mairie.

Cordialement,

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Farouk Er-razki
Avocat au barreau de Paris